楼市寒流十来个月，冻死、冻伤没准备的房地产企业无数。面对这场楼市几年来难得一见的大寒潮，昨天，国内最大的房地产企业万科有关负责人表示，为应对市场情况，公司已下调开竣工面积、降低收益预期、计提存货跌价准备，穿起“三重棉袄”过冬。

    尽管10月22日主管部门出台政策稳定楼市，但万科的心已经被楼市寒流冻透了，认为政策效果还有待观察，开发企业还应该主动适度让利。

    三季度净利下降

    昨天，万科发布三季度业绩报告。1-9月份，万科共实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。三季度，公司实现结算面积60.4万平方米，结算收入51.9亿元，同比分别增长102.0%和74.0%，受计提存货跌价准备等因素的影响，公司三季度的净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。

    万科公司总裁郁亮表示，受全球金融震荡的影响，外围的经济环境、宏观政策以及市场信心正面临复杂的转变，而房地产行业历来与宏观经济、政策紧密关联，上述因素的复杂性在行业内也必然得到体现，给原本正处在调整期的行业增添了更大的不确定性。受市场因素的影响，预计万科2008年度净利润已经无法达到限制性股票激励计划要求的15%增长这一指标，公司目前还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测，但不能排除全年净利润出现下降的可能性。

    但公司方面同时强调，尽管业绩不尽如人意，但公司过冬实力强大。截至 2008年9月底，万科总资产为1214.7亿元，公司期末总负债率69.7%，净负债率仅34.8%，比中期末的净负债率37.1％进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%，体现了公司一贯重视的“经营稳健性和财务安全性”原则。期末，公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金，这意味着万科目前的财务、资金状况非常稳健。

    为御寒穿起三重“棉袄”

    成交低迷，价格不振，这样的市道下，万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉表示，作为企业，在市场面前，要敬畏、要谦恭。为应对市场情况，万科已下调开竣工面积、降低收益预期，并在房地产行业内首家计提了存货跌价准备。

    公司总裁郁亮表示，万科已决定在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。郁亮表示，调整开发计划是为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配。另一方面，这一策略也有利于增强万科的市场应变能力。由于保有足够的现金资源，一旦市场出现转暖的迹象，公司也能够迅速扩大开工，抓住机遇实现增长。

    肖莉表示，由于房价和地价由高涨到下降的过程，以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响，公司预计全年业绩无法达到股权激励要求15％的增长目标，且不排除全年利润出现同比下降的可能性，公司已经降低收益预期。

    值得注意的是，万科在三季度报告中计提存货跌价准备人民币5.35亿元。肖莉对此表示，在过去一年的牛市氛围下，万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断，但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底，也曾经以高价获得了若干幅土地。尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限，但毕竟有悖于公司当时的整体策略，这一点无法回避。另一方面，公司在快速扩张的过程中，